Projet de loi ELAN : les volets fonciers et institutionnels sont insuffisants

Projet de loi ELAN : les volets fonciers et institutionnels sont insuffisants

  Jacques DEBOUVERIE, Ingénieur-urbaniste-juriste et consultant formateur pour le compte de l’afpols.

Le projet de loi « logement » (ELAN) paraît d’ores et déjà insuffisant pour créer ce que le Président a appelé de ses vœux : un « choc de l’offre ». Le logement est avant tout un jeu d’acteurs que l’on ne mobilisera pas sans réformes tangibles. Un choc de l’offre supposerait un véritable encouragement à tous les niveaux des différentes filières du logement, notamment en s’attaquant à la libération de foncier gelé et en débloquant tous les freins institutionnels.

La question foncière est essentielle. On ne peut pas compter seulement sur la mobilisation du foncier public (État, SNCF, etc.), tentée depuis 2013 avec un résultat décevant. Il faut aussi se donner les moyens d’une politique foncière active sur les terrains privés, ce que ne fait pas le projet de Loi. Un changement complet de mentalité par rapport à l’attentisme de nombreux territoires. Parmi les nombreuses mesures qu’il faudrait prendre[1], citons en quelques-unes.

La montée en puissance des Établissements Publics Fonciers (EPF) est nécessaire, ils devraient viser la maîtrise de 50% du foncier nécessaire pour le logement neuf dans les agglomérations tendues. Pour cela, ils doivent se restructurer à l’échelle des grandes aires urbaines ou des départements, sauf en Ile de France. Ils devraient disposer partout de la Taxe Spéciale d’Équipement et de crédits spécifiques plus abondants pour la reconversion des friches.

Les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) et les Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUI) devraient comporter de vrais Plans Locaux d’Action Foncière (PLAF), ce n’est pas le cas aujourd’hui. Il faut les rendre d’application obligatoire sous peine de sanctions financières. L’adoption de ces PLAF par les assemblées communautaires devrait valoir déclaration d’utilité publique pour accélérer les négociations avec les propriétaires privés. Les collectivités et les EPF devraient être incités à abandonner leur répugnance à utiliser la préemption et les différentes formules de bail emphytéotique. A long terme, il s’agit des plus sûrs moyens pour calmer les prix fonciers et retrouver une certaine fluidité du marché.

Le déblocage institutionnel reste incontournable, et le projet de Loi paraît bien faible sur ce point. Certes, quelques mesures vont dans le bons sens, comme la Grande Opération d’Urbanisme (GOU) ou la compétence « habitat indigne » au niveau intercommunal. Mais le code de l’urbanisme a doublé de volume en 12 ans. Une telle inflation est-elle raisonnable ? Ne doit-on pas simplifier drastiquement les processus au lieu de rajouter sans cesse des couches réglementaires ? Par exemple, pourquoi la demande de permis de construire déposée par un organisme HLM ou par un opérateur après visa d’un aménageur public ne vaudrait pas autorisation, sous réserve du droit de recours et du droit de retrait ? On gagnerait ainsi plusieurs mois d’un coup sans risque notable.

Par ailleurs, on continue de faire mine d’ignorer que l’enchevêtrement des compétences des collectivités est un casse-tête gravement improductif. La complexité du montage de chaque opération d’aménagement ou de renouvellement urbain en apporte la preuve absurde. Il ne semble pas y avoir de solution sans opter délibérément pour davantage de décentralisation, de subsidiarité et de droit souple. L’État doit certes conserver son rôle stratégique au nom de la solidarité entre territoires et vis-à-vis des plus démunis, et il doit continuer à fixer le cadre réglementaire principal. Mais au-delà, il devrait limiter son rôle aux fonctions de régulation et de contrôle. Pourquoi ne pas responsabiliser davantage les intercommunalités, plutôt que les communes, en leur déléguant les budgets et en leur donnant la possibilité d’adapter localement les règlements ? Existe-t-il d’ailleurs une autre voie de réforme pour avoir enfin une politique du logement digne de ce nom ?

Jacques Debouverie, urbaniste, auteur de « L’altercité – Rendre désirable la ville durable » (Éditions Charles Léopold Mayer – 2017) et de « Copartager la ville – Foncier, logement, activité : quelles stratégies ? » (Édition FutUrbain – 2017).

[1] Voir aussi Jacques Debouverie, Copartager la ville – Foncier, logement, activité : quelles stratégies ?, FutUrbain, 2017

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