Fonds propres dans les opérations nouvelles : en avoir ou pas ?

 Fonds propres dans les opérations nouvelles : en avoir ou pas ?

 Jean-Marie PARIS, Consultant expert en logement social. Ancien Directeur Général d’organisme Hlm.

C’était tellement mieux avant. Avant, quand une subvention de l’Etat et un prêt de la Caisse des dépôts finançaient une opération de logement locatif social dont l’équilibre financier était assuré dès le début de l’exploitation. Ce « bon temps » a vécu. Maintenant, les organismes Hlm injectent 15% de fonds propres en moyenne nationale (parfois bien plus dans les zones tendues comme en Île-de-France) pour des opérations qui peinent à dégager un résultat positif avant 15, 20 ans, voire plus.

Alors, le financement du logement social, modèle économique obsolète, dépassé ?

Oui, si l’on considère le décalage entre les équilibres économiques actuels et ceux imaginés lors de la création du PLUS en 1999. A cette époque, les services instructeurs de l’Etat appréciaient l’équilibre d’une opération à la seule échelle de cette dernière. Ensuite, ils ont accepté quelques années de déficit, puis ont demandé que les organismes injectent des fonds propres dans les opérations. Maintenant ils apprécient les déséquilibres au regard de toute la production de l’organisme, voire de sa santé générale. Plus personne n’est dupe de la difficulté, voire l’impossibilité, pour certaines opérations à régénérer les fonds propres investis.

Non, si l’on accepte le nouveau modèle économique qui se met en place, qu’il ne faut pas rejeter par principe, mais dont il faut mesurer les risques et les limites : un modèle proche de celui des entreprises privées ; un modèle où pour se développer « l’entreprise Hlm » vendrait une partie de sa production afin de dégager des recettes qu’elle injecterait dans le développement de sa production, en remplacement des aides publiques disparues ; un modèle où les banques regarderaient le « haut de bilan », l’Actif de l’organisme avant de lui accorder ou non des financements.

Sur le papier, en macro-économie, ce modèle fonctionne, et sert de justification à une intensification annoncée de la « Vente Hlm » et à un hold-up gouvernemental sur l’APL versé aux locataires que les « riches » organismes Hlm peuvent bien compenser. Dans la vraie vie, seuls les organismes les plus riches ou les plus rentables, peut-être les moins sociaux, dans les territoires les plus dynamiques, pourront continuer à maintenir l’effort de production. Les autres organismes vivoteront dans des territoires dépréciés, et certains mourront, dans une large indifférence de la société politique et civile qui a perdu de vue à quoi servent les Hlm.

Cet article a déja été lu 295fois !

Aucun commentaire

Laisser un commentaire