Une division en volume sans ASL est-elle robuste ?

HERMANNAuteur : Pascale Hermann

Une division en volume sans ASL est-elle robuste ?

 

Un arrêt de la cour d’Appel de Paris du 7 décembre 2016 vient de confirmer une jurisprudence de la Cour de Cassation qui doit être prise en considération lors du montage juridique des opérations.

La Cour de Cassation, dans une décision du 19 septembre 2012 à propos d’une division en volume, avait considéré que l’état descriptif de division en volume n’a pas de nature

contractuelle et ne peut pas constituer la « convention contraire » prévue à l’article 1 er de la loi du 10 juillet 1965.

La convention doit prévoir « la création d’une organisation présentant un caractère permanent, chargée de gérer les éléments et services communs de l’ensemble immobilier ».

La cour d’Appel de Paris de Paris reprend l’analyse de la Cour de Cassation en relevant dans ce litige qu’ « en l’espèce, l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier s’est limité à faire référence aux dispositions du code civil relatives à la mitoyenneté et aux servitudes et n’a prévu aucune organisation conventionnelle pour gérer ces éléments communs». Elle souligne que « le lot de volume n°2 ne comprend aucun espace partagé avec le lot de volume n°1, mais des aménagement communs constitués par la structure de l’immeuble, la toiture, les réseaux, etc… ».

La Cour d’Appel conclut en application de l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que « l’immeuble dans son entier relève du régime de la copropriété ».

Les divisions en volumes sans constitution de personne morale, ASL, AFUL, Union, sont donc fragiles, il est impératif de vérifier au moment de leur création qu’il n’existe absolument aucun élément commun « fédérateur ».

Il est important de veiller à leur création au moment du montage des opérations, quand cela s’avère nécéssaire : opérations mixtes, vente HLM, acquisition auprès de promoteurs privés.

Référence : Cour d’Appel de Paris Pôle 4 ch2 – 7 décembre 2016.

 

 

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