Contrat de syndic : clause illicite et reconduction tacite

HERMANNAuteur : Pascale Hermann

 

Des dispositions à connaitre pour supprimer une clause illicite ou résilier un contrat de syndic ou de reconduction tacite

Comment exprimer une clause illicite dans un contrat de syndic ?

Depuis quelques années la Cour de Cassation considère que le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur (Cass . 1ère Civ. 4 juin 2014, principe réaffirmé par trois arrêts du 14 janvier 2016). Ce qui induit qu’une association de consommateurs ne peut agir pour demander de supprimer une clause illicite dans un contrat de syndic. Seul le syndicat peut agir contre les clauses abusives d’un contrat de syndic, car il est considéré comme un non professionnel.

Peut-on résilier sans préavis un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite ?

Par ailleurs, l’article L.136-1 du code de la consommation permet la résiliation de contrats passés avec les professionnels prestataires de services.

Réservé aux seuls consommateurs puis étendu en 2008 aux non-professionnels, ce texte permet de résilier sans préavis un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite si le prestataire n’a pas délivré, avant le terme du contrat, une information sur la possibilité d’y mettre fin.

Deux affaires ont été examinées à ce sujet par la Cour de Cassation le 25 novembre 2015 qui a considéré que le syndicat, bien que représenté par un professionnel (le syndic), était un non professionnel pouvant bénéficier du droit à la résiliation du contrat faute pour le prestataire d’avoir communiqué l’information requise par la loi.

Le syndic est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat : il agit pour le compte du syndicat. C’est donc la personne du syndicat non professionnel qui est déterminante, même s’il a délégué sa gestion.

Cass. 1ère Civ. 25 novembre 2015 N° 14-20.760 & N° 14-21.873

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