Transfert de bail : la notion de ménage est enfin définie

WINTREBERTAuteur : Amélie Wintrebert-Dubois

Cet arrêt de la cour de Cassation en date du 25 mars 2015 donne une interprétation de la notion de « ménage » de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est quoi un transfert de bail ?

Dans les cas de décès ou d’abandon de domicile par le(s) titulaire(s) du bail d’habitation, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permet le transfert du bail à certaines personnes.

Les personnes pouvant prétendre au transfert du bail sont :

  • le conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
  • les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès;
  • le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • les ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès.

 Cela s’applique-t-il aux bailleurs sociaux ?

OUI mais la loi MOLLE a ajouté une contrainte supplémentaire pour les bailleurs sociaux.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 renforce les critères pour les descendants :

  • ils doivent remplir les conditions d’attribution
  • le logement soit adapté à la taille du ménage

Ces deux critères ne sont pas applicables pour les descendants handicapés ou âgés de plus de 65 ans.

 Quels sont les impacts de cet arrêt ?

C’est cette notion de ménage que l’arrêt de la cour de cassation a tenté de définir.

En l’espèce, le bailleur social avait refusé le transfert de bail aux trois enfants des titulaires du bail suite à leur décès, aux motifs qu’ils ne formaient pas un ménage.

La Cour de Cassation a réfuté l’argumentation du bailleur social en indiquant que la notion de ménage « devait être entendue dans son acception de cellule économique et familiale ».

Les sœurs et frères peuvent donc bénéficier du transfert de bail si, ensemble, ils ne sont pas en situation de sous-occupation.

 Ce qu’il faut retenir :

Lors d’un transfert de bail, suite à un décès ou abandon de domicile, à des descendants :

  • ils doivent prouver la présence dans le logement depuis au moins un an
  • ils doivent remplir les conditions d’attribution : plafonds de ressources et régularité sur le territoire français
  • Le logement doit être adapté à la taille du ménage ou de l’ensemble des descendants.

Pour en savoir plus : Légifrance – Arrêt de la cour de cassation du 25 mars 2015

Amélie Wintrebert Dubois, juriste en droit immobilier, formatrice à l’AFPOLS

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