Charges récupérables de gardiens : bon à savoir

DALLEInterview d’Arnaud DALLE, formateur en gestion locative

– Arnaud DALLE, les charges récupérables de gardiennage sont un sujet sensible car les besoins du terrain et les contraintes législatives sont parfois en contradiction. Y voit-on enfin clair ?

C’est le serpent de mer ! Le sujet n’a jamais été vraiment réglé depuis la loi de 1982, et ce malgré des arrêts parfois cinglants de la cour de cassation. On retiendra l’arrêt qui a rappelé qu’en utilisant le terme « assurer », la volonté du législateur était d’affirmer que le gardien doit « assurer seul » les tâches d’entretien ménager ou d’élimination des rejets, à l’exclusion de tout partage avec un tiers (prestataire).  En 2008, on a pensé que le nouveau décret 2008-1411, qui définissait deux catégories de gardiens allait enfin régler le problème. En effet, il instaurait:

  1. Une première catégorie, le gardien assurant l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Dans ce cas son salaire est récupérable à 75%.
  2. Une seconde catégorie où ce dernier ne réalise que l’une des deux tâches. Son salaire n’est alors récupérable qu’à 40%.

– Cela semble très clair. En quoi la situation est-elle problématique ?

Le décret de 2008 reprend le terme « assurer » et non « participer ». De plus,  la cour de cassation affirme le 17 décembre 2013, que l’impossibilité  matérielle ou physique pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches doit toujours être temporaire… En réalité les conséquences sont énormes pour les organismes : ce n’est plus l’intérêt économique des locataires que l’on pourrait être amené à défendre, mais le respect d’un texte juridique qui a des conséquences pas forcement positives en matière d’organisation du travail.

– Je vois. Mais alors que se passerait-il si en plus une communauté de commune décidait de déposer des conteneurs enterrés alors que le gardien était jusque là chargé de sortir les poubelles et qu’il effectuait aussi le nettoyage ?

– Et bien son salaire, qui était récupérable à 75%, ne le serait plus qu’à 40%… Ce qui représenterait une belle ardoise pour l’organisme !

– Va-t-on vers des évolutions réglementaires sur les charges récupérables ?

– il y a déjà eu des évolutions et des tentatives, jamais totalement abouties. Par ailleurs, une période pré-électorale n’est peut-être pas propice à des changements de cette nature…

– Merci de ces précisions !

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